División de la Cosa Común

Mas tarde o mas temprano a todos nos afectará de alguna manera…..

Los conflictos entre copropietarios de un inmueble siempre han existido, pero no como ahora: La natalidad en España, según el Instituto Nacional de Estadística arroja una clara conclusión: La población mayor aumenta a mayor ritmo que los nacimientos, cuestión que viene provocando que la copropiedad sea más consecuencia directa de las herencias que del libre acuerdo de personas que financian conjuntamente la compra de un inmueble. La consecuencia no es otra que el aumento de divisiones de la cosa común, en el que los propietario no están interesados en el inmueble y prefieren su parte económica,  tal como muestran las mas de 24.000 sentencias relevantes sobre la materia publicadas por el Consejo General del Poder Judicial en España en primera y segunda instancia. Es importante por ello conocer cuales son nuestros derechos o el procedimiento a seguir en caso de vernos en esta situación para que un activo económico no se convierta en años y años de controversia:

 

¿Qué es la división de la cosa común?

A la separación solicitada por uno de los propietarios se le denomina comúnmente la división de la cosa común, regulada en los arts. 400 al 406 de nuestro Código Civil. Se trata de un derecho indiscutible de cada propietario que no prescribe con el paso del tiempo y que puede interponerse en cualquier momento, siendo un derecho reforzado en sus garantías y posibilidades por el Tribunal Supremo hasta la actualidad.

 

¿Cómo se práctica esta división?

Existe en nuestro ordenamiento hasta tres vías:

  1. A) Por acuerdo de los propietarios: Se trata de la forma mas económica para todos los propietarios y consta de dos fases: En primer lugar la negociación, en la que deberán liquidarse los derechos y obligaciones económicas de cada uno de los propietarios y se valorará el inmueble en cuestión. En segundo lugar se debe confeccionar el llamado “contrato divisorio”, previsto en el 402 CC, en el que se identifiquen todas las cuestiones objetivas (las partes, las deudas, la valoración del inmueble etc..) junto con el modo de división acordado (venta a un tercero, publicación del inmueble en subasta etc..), cuestiones todas ellas que deberán ser aprobadas de forma unánime. En vista de la complejidad del asunto, el referido artículo prevé que los propietarios puedan servirse de abogado o representante.
  2. B) Por arbitraje o Mediación: No son lo mismo, en el arbitraje los propietarios designan a un árbitro que, de forma objetiva, conformará las partes proporcionales de cada unos de ellos respecto al inmueble para después materializar todo ello en el contrato divisorio. En la mediación el responsable designado por los propietarios no es el encargado de dividir los derechos y obligaciones sino que, como su propio nombre indica, tratará de establecer vías de comunicación y negociación que permita a los propietarios llegar a un acuerdo unánime.
  3. C) División judicial: Fracasada la vía amistosa, el procedimiento frente al juez se iniciará mediante demanda interpuesta con abogado y procurador por uno de los propietarios. Si la cosa fuera indivisible, esto es, que no se pudiera dividir en partes sin destruir el bien o perder su finalidad, como sucede con las viviendas, podrá llevarse a cabo en el procedimiento judicial la división económica, por la adjudicación a uno de los propietarios, con la consiguiente indemnización a los otros en su parte proporcional, por venta a tercero de común acuerdo o por pública subasta, repartiendo en ambos casos el precio entre los propietarios según su parte. Debe destacarse que si uno de los propietarios pretendiese ante el juez directamente la pública subasta del bien ésta solo podría ser aceptada ya que, como es de todos conocido, en la subasta pueden participar tanto licitadores extraños como los propios copropietarios interesados en el inmueble, garantizándose así la obtención del máximo precio posible, factor que ha hecho de este medio de venta una vía especialmente protegida y garantizada por el Tribunal Supremo en muchas de sus sentencias.

 

¿Qué consecuencias tiene?

  1. A) Entre los propietarios: Solamente permanecen los deberes de saneamiento de los bienes, es decir, asumir los costes que pueda suponer reformar o adecentar el inmueble ya comprado por un tercero.
  2. B) Frente a terceros: Los acreedores podrán en cualquier momento impugnar la división de la cosa común, siendo notificados del procedimiento por el propio Juzgado conforme los datos que puedan constar en los Registros Públicos, como así sucede, por ejemplo, con el banco titular de la hipoteca por lo que, una vez vendido el inmueble, se presume que las relaciones con terceros acreedores se han extinguido o el nuevo propietario se ha subrogado.

Santiago Fernández Cuena

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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