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RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR EN LA VENTA DE UN BIEN INMUEBLE CON UN VICIO OCULTO

Nos encontramos con un cliente que ha comprado una vivienda con una terraza que no está regulada bajo la normativa urbanística vigente y ante esta circunstancia no ha sido comunicado por parte del vendedor.

 En este supuesto exponemos las diferentes situaciones para reclamar por el daño producido.

1.- Saneamiento por evicción y vicios ocultos.

Es una de las responsabilidades que tiene el vendedor, ya que ha vendido un bien inmueble con alguna carga o vicio oculto que no ha sido notificada en ningún momento a la parte compradora.

El Código Civil recoge en el artículo 1.484 que:” El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Por lo tanto, ese vicio oculto, es responsabilidad del vendedor, como se recoge en el artículo 1.485 del Código Civil:” El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorará los vicios o defectos ocultos de lo vendido.”

En los supuestos que nos podemos encontrar, por ejemplo, que hay una ilegalidad urbanística en la vivienda; y que, como consecuencia de ello, no se dispone de una licencia de primera ocupación, no puede ser una información que el vendedor pueda ignorar.

Los requisitos que deben concurrir para que el vendedor responda por el saneamiento por vicios ocultos:

  • La entrega de un bien inmueble que esté viciado (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000). 
  • Es indispensable que el vicio oculto exista en el momento de la perfección del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 1989).
  • Ese vicio tiene que ser oculto (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1997).
  • Los plazos para poder reclamar ese vicio oculto al vendedor serán de 6 meses a contar desde la entrega de la cosa vendida como aparece regulado en el artículo 1.490 del Código Civil.

2.- Nulidad del contrato.

El Código Civil recoge en el artículo 1.261 que no hay contrato cuando concurren los siguientes requisitos:” 1º Consentimiento de los contratantes.

2º Objeto cierto que sea materia del contrato.

3º Causa de la obligación que se establezca.”

Un caso que tuvimos en el despacho es que no se entrego la cosa objeto del contrato y ese supuesto puede ser causa de nulidad como así se recoge en la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1993 en el que se sostiene que:” habría de definir la existencia de la pretensión diversa como la entrega de una cosa distinta a la pactada, y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador.”

En el caso expuesto, la jurisprudencia califica de “aliud pro alio” en el que se entiende que se ha verificado un completo incumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor, al entender que el defecto de que adolece la cosa afecta enteramente a su sustancia, es decir, a sus cualidades esenciales, que la hacen inservible para cumplir el objeto y la finalidad para la que fue adquirida.

En el supuesto de incumplimiento del contrato, la parte perjudicada, puede reclamar la resolución del contrato o en su defecto el cumplimiento de este. Asimismo, aparece recogido en el artículo 1.124 del Código Civil:” La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.”

3.- Incumplimiento del contrato y reclamación por el daño producido.

Es muy claro el Código Civil al definir el contrato en el artículo 1.254:” El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.”

En los casos en los que el vendedor ha vendido un bien inmueble en donde no se recogía una carga urbanística, y por lo tanto se escondía un vicio oculto con conocimiento por parte del vendedor, es una causa que incumple un contrato de compraventa.

Por lo tanto, ese incumplimiento del contrato, puede ser una circunstancia para reclamar un resarcimiento económico por el daño producido. Así se indica en los artículos:

  • Artículo 1101.

“Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.”

  • Artículo 1106.

“La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes.”

En conclusión, ante el supuesto de una venta de un bien inmueble en donde exista una carga que no ha sido comunicada al comprador en el momento de la perfección del contrato de compraventa y posterior elevación a público, nos encontramos: primero, con un vicio oculto, que el vendedor tenía conocimiento del mismo y no se lo comunicó a la parte compradora; segundo, el saneamiento por vicios ocultos se puede reclamar en el plazo de seis meses a contar desde la entrega de la cosa vendida como aparece regulado en el artículo 1.490 del Código Civil; tercero, podemos reclamar nulidad del contrato si no se ha cumplido uno de los tres requisitos del mismo que son: consentimiento, objeto, causa; cuarto, en la nulidad del contrato, la parte perjudicada podrá solicitar la resolución del mismo o en su defecto el cumplimiento de este; quinto, en el incumplimiento del contrato, como por ejemplo que no se ha recogido una carga urbanística o que no se notifica al comprador que no se dispone de licencia de primera ocupación; podrá el comprador reclamar económicamente un resarcimiento por el daño producido.

José Antonio García-Noblejas

jagarcia-noblejas@poncedeleonabogados.com

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