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Modificaciones Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Si hay una materia que ha sufrido multitud de cambios legislativos y que siempre está entre las noticias de actualidad, esa es la de los arrendamientos.

Desde su promulgación en 1994 hasta la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, «LAU»), ha sufrido nada menos que de 11 reformas a su texto original, siendo las de mayor actualidad las de 2013, 2015, 2018 y 2019, sucediéndose en este último año dos reformas muy polémicas en muy periodo muy breve de tiempo.

En el año 2019, nos encontramos con las siguientes reformas:

  • Entró en vigor el 19 de diciembre de 2018 y estuvo vigente hasta el 23 de enero de 2019 bajo el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre.
  • Se derogó la anterior conforme a Ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre de 2018.
  • Entró en vigor el 6 de marzo de 2019 la actual reforma con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

Esta última es la que vamos a comentar los cambios que se han producido respecto a:

1.- La duración del contrato.

2.- La fianza.

3.- Terminación del contrato y comunicación a la parte contraria.

4.- Plazo mínimo del contrato de arrendamiento.

1.- La duración del contrato.

En primer lugar, hay que fijarse en que fecha se firmó el contrato de arrendamiento, pues el artículo 9 de la LAU, que es el que recoge el plazo mínimo de duración de estos contratos, ha sufrido cambios de suma importancia a lo largo de los años. Nos referiremos a las últimas reformas del año 2019.

Si el contrato de arrendamiento se firmó en el año 2019, la duración mínima del contrato dependerá:

  • Si el contrato se firmó antes del 24 de enero de 2019, la duración mínima del contrato dependerá de si el arrendador es persona física o persona jurídica:
  • Si el arrendador es persona física, la duración mínima del contrato será de cinco años.
  • Si el arrendador es persona jurídica, la duración mínima del contrato será de siete años.
  • Si el contrato se firmó entre el 24 de enero de 2019 y 5 de marzo de 2019, la duración mínima del contrato será de tres años, independientemente de que el arrendador sea persona física o persona jurídica.

Sirva de aclaración el siguiente esquema:

 Año de Firma
2019
19/12/2018-23/01/201924/01/2019 – 05/03/201906/03/2019 – Actualidad
Arrendador Persona Física5 años3 años5 años
Arrendador Persona Jurídica7 años3 años7 años

Por lo tanto, actualmente la duración mínima del contrato dependerá de si el arrendador es persona física o persona jurídica:

  • Si el arrendador es persona física, la duración mínima del contrato será de cinco años.
  • Si el arrendador es persona jurídica, la duración mínima del contrato será de siete años.

2.- La fianza.

En la actualidad, desde el 6 de marzo de 2019, la fianza, como se recoge en el artículo 36.5, segundo párrafo de la LAU, en los contratos de vivienda, no podrán exceder la fianza de más de dos mensualidades.

Las anteriores modificaciones de la Ley, no hacían esa referencia al respecto, por lo que esté máximo de la fianza, se recoge con la última reforma que se empezó a aplicar desde el 6 de marzo del año 2019.

3.- Terminación del contrato de arrendamiento y comunicación a la parte contraria.

Por otro lado, para el caso en que haya transcurrido el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento:

  • Si tu contrato se firmó en el año 2019, la duración mínima del contrato dependerá:
  • Si el contrato se firmó antes del 24 de enero de 2019:
  • Tanto arrendatario como arrendador dispondrán del plazo de treinta días para manifestar su voluntad de no renovarlo.
  • Si el contrato se firmó entre el 24 de enero de 2019 y 5 de marzo de 2019:
  • Tanto arrendatario como arrendador dispondrán del plazo de treinta días para manifestar su voluntad de no renovarlo.
  • Si el contrato se firmó desde el 6 de marzo de 2019:
  • Para el caso del arrendatario, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de dos meses.
  • Para el caso del arrendador, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de cuatro meses.

4.- Plazo mínimo del contrato de arrendamiento.

Si en el supuesto de que las partes pueden acordar renovar el contrato hasta el periodo que determine la ley.

  • Si tu contrato se firmó en el año 2019, la duración mínima del contrato dependerá:
  • Si el contrato se firmó antes del 24 de enero de 2019:
  • Para el caso del arrendatario, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de treinta días.
  • Para el caso del arrendador, sólo podrá evitar la prórroga si comunica al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares o para su cónyuge. Esta comunicación se hará en el plazo de dos meses de antelación a la fecha de ocupación.
  • Si el contrato se firmó entre el 24 de enero de 2019 y 5 de marzo de 2019:
  • Para el caso del arrendatario, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de treinta días.
  • Para el caso del arrendador, sólo podrá evitar la prórroga si comunica al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares o para su cónyuge. Esta comunicación se hará en el plazo de dos meses de antelación a la fecha de ocupación.
  • Si el contrato se firmó desde el 6 de marzo de 2019:
  • Para el caso del arrendatario, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de treinta días.
  • Para el caso del arrendador, sólo podrá evitar la prórroga si comunica al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares o para su cónyuge. Esta comunicación se hará en el plazo de dos meses de antelación a la fecha de ocupación.

En conclusión, desde el 6 de marzo de 2019 que se sigue aplicando en la actualidad, hay que tener en cuenta que: primero, que la duración del contrato es: Si el arrendador es persona física, la duración mínima del contrato será de cinco años, si el arrendador es persona jurídica, la duración mínima del contrato será de siete años; segundo, en los contratos de vivienda, no podrán exceder la fianza de más de dos mensualidades; tercero, respecto a la terminación del contrato de arrendamiento y comunicación a la parte contraria, ara el caso del arrendatario, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de dos meses y para el caso del arrendador, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de cuatro meses; cuarto, para el plazo mínimo del contrato de arrendamiento, si en el supuesto de que las partes pueden acordar renovar el contrato hasta el periodo que determine la ley, para el caso del arrendatario, deberá manifestar su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de treinta días, para el caso del arrendador, sólo podrá evitar la prórroga si comunica al arrendatario la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí, sus familiares o para su cónyuge. Esta comunicación se hará en el plazo de dos meses de antelación a la fecha de ocupación.

José Antonio García-Noblejas

Pedro Utrero Pérez

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