Carga fiscal en la venta de viviendas

¿Qué debemos tener en cuenta en este tipo de operaciones?

 

La venta de un inmueble siempre supone una alteración patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de cada uno de los copropietarios por separado, aunque luego puede haber supuestos exentos que veremos. Esa alteración patrimonial puede generar una ganancia o pérdida para cuyo su cálculo tendremos que considerar en primer lugar el valor de transmisión del inmueble. Normalmente será el precio de venta que figure en la escritura pública de transmisión aunque podría ser también el valor de mercado. Del total habrá que descontar los distintos gastos incurridos en la venta y también habrá  los impuestos satisfechos por la operación,  básicamente será el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) del que hablaremos más adelante.

 

Una vez determinado el valor de transmisión se calcula el valor de adquisición del inmueble, compuesto principalmente por el precio que figurase en la escritura pública de adquisición, a dicho importe habrá que adicionar las distintas inversiones y mejoras efectuadas al inmueble a lo largo de los años, sumando también los distintos gastos asociados a la compra y los distintos Impuestos satisfechos por la adquisición, que pueden ser el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o el Impuesto sobre el Valor Añadido junto con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

 

Una vez determinados ambos valores de transmisión y adquisición, su diferencia nos dará en caso positivo una Ganancia Patrimonial o si resulta negativa la diferencia una Pérdida Patrimonial. En caso de tener una Ganancia Patrimonial, si el inmueble se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, entonces le sería aplicable los llamados coeficientes de abatimiento.Una vez determinada la Ganancia Patrimonial sometida a tributación efectiva, dicha ganancia formaría parte de la Base Imponible del Ahorro que tiene una tarifa especifica.

 

No obstante hay que señalar que si el inmueble constituía la vivienda habitual de la ex pareja hasta dos años antes de la venta, esta ganancia podría estar exenta para cada uno de los copropietarios que reinvierta el importe de la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. También estaría exenta la ganancia en el caso de que los copropietarios que venden su vivienda habitual fuesen mayores de 65 años. Por último, nos queda señalar que la venta del inmueble estaría sujeta al IIVTNU, que su tributación se fija en base al valor catastral del suelo a la fecha de la venta y teniendo en cuenta el número de años que se ha poseído el inmueble, sobre este impuesto ya hemos escrito en semanas anteriores.

 

Carlos Díaz Suárez, economista.

 

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